O fundo imobiliário HGRE11 comunicou ao mercado o compromisso de compra e venda para a alienação do conjunto comercial 61 do Edifício Brasilinterpart, localizado na Avenida das Nações Unidas, em São Paulo.

Detalhes da operação

O valor total da operação será de R$ 1,95 milhão (R$ 6.326,15/m²), que será pago ao Fundo da seguinte forma:

(i) Parcela CVC: R$ 194,9 mil, já auferida pelo Fundo na assinatura do compromisso (02/12); e

(ii) Saldo do preço: R$ 1,75 milhão, a serem pagos em nove parcelas mensais de R$ 194.908,70, corrigidas pelo IPCA, sendo que a primeira parcela terá vencimento no mesmo dia do mês seguinte à data em que foi realizado o pagamento da Parcela CVC.

Retorno do investimento ‍

O Imóvel foi adquirido em 2009, sendo que o custo total da aquisição foi equivalente a R$ 1,22 milhão (R$ 3.986,26/m²). ‍

Assim, a sua venda por R$ 1,95 milhão representa um valor 58,7% superior ao montante investido, e 21,8% superior ao valor de laudo de 2023. ‍

‍No entanto, a operação resultou em uma TIR de apenas 0,4% ao ano, devido às despesas associadas à significativa vacância do imóvel desde sua inclusão na carteira do Fundo.‍

‍Vale destacar que, dos 11,9% de vacância financeira do HGRE11, apenas 0,11% correspondia a este ativo.‍

‍A operação gerou um lucro caixa de R$ 720.919,24, equivalente a R$ 0,06 por cota.

Nossa opinião

A venda dos conjuntos do Edifício Brasilinterpart faz parte de um processo que o Fundo já realizou. No ano passado, foram alienados outros três conjuntos do mesmo edifício, todos classificados como ativos de baixo padrão construtivo (BB) e desalinhados com a estratégia atual do HGRE11. 

Esses ativos enfrentaram dificuldades de locação por um longo período, e o conjunto 61, especificamente, apresenta uma vacância atual de 23,8%. 

Assim, trata-se de mais uma venda de um imóvel desafiador, cujo investimento não proporcionou uma boa TIR para o Fundo, mas que gerou ganhos de capital a serem distribuídos aos cotistas.

Além disso, o imóvel representava apenas 0,1% do patrimônio líquido do Fundo, o que reforça a decisão estratégica de reduzir a exposição a ativos não essenciais para concentrar esforços em propriedades de maior qualidade e alinhadas ao objetivo de longo prazo do portfólio (core).