Fundos imobiliários em queda: o que o investidor deve fazer?
IFIX amarga uma queda de quase -9% no acumulado do ano. Veja o que fazer com sua carteira no negativo.
Os últimos dias foram marcados novamente por fortes quedas dos fundos imobiliários, até mesmo quando comparados ao auge do pessimismo dos mercados no início da pandemia.
Como consequência, o IFIX amarga uma queda de quase -9% no acumulado do ano, caminhando a passos largos para que 2024 se consolide como um dos piores anos para a classe, ficando atrás apenas de 2013 e 2020…
Como o leitor já sabe, o motivo de tudo isso é o suspeito de sempre: o risco fiscal!
Com o câmbio e os juros futuros nas alturas, muitos investidores estão jogando a toalha e redirecionando seus recursos para a renda fixa ou até mesmo dolarizando parte do patrimônio.
Soma-se a isso a perspectiva de tributação adicional dos "super-ricos" apresentada pela equipe econômica do governo na última semana.
Como a medida inclui no cálculo de tributação o recebimento de dividendos provenientes de investimentos isentos, é possível que investidores potencialmente impactados estejam desmontando posições nessa classe de ativos como forma de antecipar os possíveis efeitos da mudança.
O que o investidor deve fazer com os fundos imobiliários em queda?
Pessoalmente, não acho que seja o caso de sair vendendo cotas de fundos de qualidade e com boas perspectivas a qualquer preço, apenas por conta disso.
Podemos observar novas ondas de desvalorizações? Sim, podemos!
Afinal, o cenário econômico que o Brasil vem construindo para os próximos anos definitivamente não é animador.
No entanto, muitos fundos já negociam com descontos históricos, mesmo após a evidente melhora de seus fundamentos nos últimos trimestres.
Sem mencionar que as transações de compra e venda de imóveis no “mundo real” têm ocorrido a valores muito superiores ao valor do metro quadrado negociado na Bolsa de muitos FIIs.
Abaixo, destaco apenas um de tantos exemplos que tenho observado nas últimas semanas.
VILG11 anuncia venda de participação no Parque Logístico Osasco
Segundo fato relevante divulgado pela gestora, o Vinci Logística, um dos principais fundos logísticos do mercado, concluiu a assinatura para a venda de 19% da sua participação no ativo Parque Logístico Osasco, localizado na Rodovia Raposo Tavares, em Osasco (SP), para o atual inquilino, do setor de varejo.
Vale destacar que o VILG11 detinha 80% de participação no imóvel, adquirido em agosto de 2020 por R$ 3 mil/m², a um cap rate de 8,5% ao ano.
O VILG11 alcançou 100% de ocupação em dezembro, após passar por um processo de retrofit nas áreas comuns.
Detalhes da transação
O valor da operação que corresponde à participação do Fundo é de R$ 20,8 milhões (R$ 4,6 mil/m²), que será pago ao Fundo da seguinte forma:
(i) 1° parcela de R$ 8,8 milhões recebida pelo atual inquilino na data do fechamento do acordo; e
(ii) 2° parcela de R$ 12 milhões. O valor será pago em 12 parcelas mensais e consecutivas (com correção do IPCA).
O valor de venda foi 41% acima do custo de aquisição e 25,8% acima do preço do último laudo de avaliação, resultando em um cap rate de saída de 6,8%.
Com isso, a operação resultou em uma TIR de 15,6% ao ano, equivalente a CDI + 7,5% ao ano e IPCA + 8,5% ao ano.
Esse nível de rentabilidade não é pouca coisa!
Além disso, o Fundo reconhecerá um lucro de aproximadamente R$ 6,3 milhões (R$ 0,42/cota) com a movimentação, valor que será utilizado para compor as distribuições nos próximos meses.
VILG11 é um dos FIIs com bons fundamentos
Isso tudo sem mencionar o excelente trabalho comercial da equipe de gestão, que conseguiu reduzir a vacância física do portfólio para apenas 3% nos últimos meses — um patamar muito abaixo da média do mercado.
Como resultado desse esforço, a gestão revisou recentemente o guidance de distribuição para os próximos trimestres, elevando tanto o limite inferior quanto o superior.
Segundo as estimativas, o Fundo poderá realizar distribuições entre R$ 0,67 e R$ 0,72/cota no 3º trimestre de 2025, quando serão encerrados todos os descontos e as carências concedidos nas últimas locações.
Lembrando que esse intervalo sequer considera o ganho de capital apurado na venda mencionada anteriormente.
Atenha-se aos fundamentos
Com todas as suas idas e vindas, o Brasil definitivamente não anima os investidores.
Apesar disso, tudo tem um preço. E as recentes reciclagens realizadas por muitos FIIs de gestão ativa indicam que eles estão sendo negociados muito abaixo de seu valor real.
Afinal, no preço atual, o VILG11 é negociado a aproximadamente R$ 2,5 mil/m², enquanto vendeu um de seus ativos por um montante superior a R$ 4,8 mil/m², representando um prêmio de 25,8% sobre o valor do imóvel no último laudo de avaliação.
O caso do VILG11 é apenas um exemplo que ilustra as discrepâncias observadas no mercado, com diversos outros casos semelhantes.
Investir em Bolsa é 110% psicológico
Lembre-se sempre de que, ao investir em fundos imobiliários, você está, na verdade, comprando uma fração dos ativos imobiliários daquele fundo. Esses ativos podem ser dos mais variados tipos, como shoppings, escritórios comerciais, galpões logísticos, hotéis etc.
Mas o fato é que eles são reais — assim como qualquer casa ou apartamento —, e não apenas um código de negociação piscante na tela do nosso celular. Sendo assim, devemos encará-los como tal!
Você venderia o seu apartamento pela metade do valor se um estranho te abordasse na rua fazendo esse tipo de proposta?
Imagino que não!
Ora, então por que ser mais suscetível quando está em frente ao home broker? O princípio é o mesmo!
Não é porque o mercado está negociando um FII a um determinado preço “x” que significa que esse preço está correto. Lembre-se dos fundamentos mencionados acima…
Investir em Bolsa é 110% psicológico, então use isso a seu favor!
Se você sente que precisa de ajuda para tomar decisões neste momento difícil, estou aqui para isso. Posso ajudar com escolhas para a sua carteira de FIIs.
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