Sempre que alugamos um imóvel, a formalização desse acordo ocorre por meio de um contrato de locação.

Esse princípio se aplica tanto para nós, pessoas físicas, quanto aos Fundos Imobiliários (FIIs), especialmente nos FIIs de tijolo, que investem em imóveis físicos. Nos relatórios gerenciais desses fundos, é comum encontrarmos referências a dois tipos de contratos: típicos e atípicos.

Neste artigo, vamos explorar de maneira prática o que são essas modalidades, como funcionam e qual contrato pode ser mais vantajoso, tanto para investidores quanto para inquilinos.

O que são contratos típicos?

Os contratos típicos seguem padrões convencionais de mercado, com cláusulas estabelecidas pela legislação e amplamente aceitas. 

Geralmente, têm prazos de locação mais curtos, entre três e cinco anos, e a multa por rescisão antecipada costuma ser equivalente a 3 a 6 meses de aluguel. Ainda, o valor do aluguel é vinculado a um indexador, que tende a ser o IPCA. 

Além disso, os contratos típicos oferecem mais flexibilidade para ambas as partes em termos de renovação ou rescisão.

O que são contratos atípicos?

Já os contratos atípicos são personalizados e adaptados para atender às necessidades específicas do locador e do locatário. 

Esses contratos costumam ter prazos de locação mais longos (10 anos para cima), condições de reajuste específicas, e podem incluir cláusulas de renovação automática ou de rescisão que fogem do padrão.

A natureza do contrato é moldada de acordo com os interesses das partes, oferecendo tanto maior estabilidade quanto maior risco de especialização do imóvel. Aqui, a multa costuma ser equivalente a todos os alugueis futuros pendentes e o aluguel é reajustado anualmente por um índice, que também costuma ser o IPCA. 

Além disso, dentro desta categoria, destacam-se as modalidades BTS, BTL e SLB, e vamos comentar brevemente sobre elas:

  • BTS (Built to Suit): um contrato em que o imóvel é construído ou adaptado sob medida para o locatário, geralmente com prazos de longo prazo;
  • BTL (Built to Lease): semelhante ao BTS, mas aqui o imóvel é construído com o objetivo de ser alugado, sem um locatário específico desde o início;
  • SLB (Sale and Leaseback): uma operação onde o proprietário vende o imóvel e, simultaneamente, assina um contrato de locação para continuar usando o espaço, convertendo ativos imobiliários em capital sem perder o uso do imóvel.

Em resumo, enquanto os contratos típicos são mais padronizados e flexíveis, os atípicos são feitos sob medida, trazendo tanto oportunidades quanto desafios únicos.

Contratos típicos e atípicos: qual é mais vantajoso?

Agora que você já conhece os conceitos de contrato típico e atípico, é natural se perguntar qual deles é a melhor opção. 

No entanto, não existe uma resposta definitiva, pois a escolha entre os dois depende das circunstâncias específicas. Ambos os modelos têm características distintas, que os tornam mais adequados para diferentes situações.

O contrato atípico pode ser a escolha ideal quando o objetivo é garantir a permanência do inquilino no imóvel por um período mais longo, oferecendo maior segurança ao locador.

Por outro lado, o contrato típico pode ser mais vantajoso para imóveis com potencial de valorização no curto prazo, permitindo ajustes no valor do aluguel de forma mais frequente.

É essencial analisar cuidadosamente o imóvel, a região, o perfil do inquilino e as condições da operação antes de tomar uma decisão. 

No caso de Fundos de Investimento Imobiliário (FII), a estratégia do gestor também desempenha um papel fundamental na escolha do tipo de contrato mais adequado.

Impactos dos contratos típicos e atípicos nos FIIs

Agora que já entendemos o que são contratos típicos e atípicos e quais suas vantagens, vamos explorar como esses contratos impactam os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)

Contratos atípicos — impactos nos FIIs:

  • previsibilidade de renda: essa modalidade proporciona uma previsibilidade de renda muito maior, com aluguéis fixos e reajustes predefinidos ao longo do tempo. Isso é atrativo para investidores que buscam estabilidade nos rendimentos;
  • menor risco de vacância: o risco de
  • menor flexibilidade: a desvantagem está na menor flexibilidade para ajustar os aluguéis em função do mercado. Se os valores subirem rapidamente, o fundo pode perder a oportunidade de aumentar os rendimentos durante a vigência do contrato;
  • qualidade do locatário: contratos atípicos muitas vezes estão associados a locatários de grande porte e com bom histórico de crédito, o que contribui para reduzir o risco de inadimplência.

Contratos típicos - impactos nos FIIs:

  • previsibilidade de renda: contratos típicos podem oferecer menor previsibilidade de renda, pois, ao seu término, o locatário pode optar por não renovar, ou as condições podem ser renegociadas em termos menos favoráveis;
  • risco de vacância: há um risco maior de vacância, pois o locatário pode não renovar o contrato, deixando o imóvel desocupado até que um novo inquilino seja encontrado;
  • flexibilidade: por outro lado, a flexibilidade desses contratos permite que o fundo ajuste os aluguéis de acordo com as condições de mercado, potencialmente aumentando a rentabilidade em cenários favoráveis.

Agora que compreende em detalhes o significado desses termos, as leituras dos relatórios dos FIIs se torna mais fácil.  

Com esse conhecimento, você consegue avaliar melhor as vantagens de seu Fundo imobiliário estar mais vinculado a um tipo específico de contrato. Afinal, os contratos de locação são um fator essencial a ser considerado, pois podem impactar diretamente o fluxo de renda de um FII.