A WeWork entrou para a lista de inadimplentes de cinco fundos imobiliários (FIIs) listados na B3, a bolsa de valores brasileira. Vinci Offices (VINO11), Santander Renda de Aluguéis (SARE11), Torre Norte (TRNT11), Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) e Valora Renda Imobiliária (VGRI11) não receberam a quantia referente a maio, devida em junho.  

Diante de todos os casos confirmados até o presente momento, mais de 231 mil cotistas estão expostos à inadimplência da WeWork.

O que aconteceu com a WeWork?

Em novembro do ano passado, a WeWork, com sede em Nova York recorreu ao chamado ‘capítulo 11’, equivalente à recuperação judicial no Brasil. A empresa reportou à Justiça americana um total de US$ 18,6 bilhões em dívidas contra US$ 15 bilhões em ativos.

A WeWork até tentou listar as suas ações na bolsa de Nova York, buscando emplacar um valuation de US$ 47 bilhões, mas não conseguiu.

Em 2019, o império WeWork começou a desmoronar com a saída do fundador, Adam Neumann, após pressão de investidores. Na época, o Softbank assumiu o controle da empresa.

Além dos problemas de governança, a WeWork foi afetada pela crise no setor imobiliário por conta da pandemia.Apesar da volta aos escritórios, a empresa não conseguiu recuperar os patamares pré-pandemia devido aos juros altos e adesão do modelo híbrido de trabalho que passou a vigorar em todo o mundo.

WeWork no Brasil

A WeWork chegou ao Brasil em 2017, com sua primeira unidade inaugurada em São Paulo, no bairro do Brooklin. A partir daí, a empresa expandiu rapidamente suas operações pelo país, abrindo diversos espaços de coworking em várias cidades brasileiras.

Calote da WeWork afeta fundos imobiliários

No dia 13 de junho, o VBI Real Estate (TRNT11) foi o primeiro FII a anunciar o calote no aluguel referente a maio.

Pouco tempo depois, no dia 28 de junho, foi a vez do Santander Asset (SARE11) e da Vinci Offices (VINO11) anunciarem, por fato relevante, que a WeWork estava com o vencimento de junho em aberto. 

No que diz respeito ao Santander Asset, a locatária de quatro unidades no Edifício WT Morumbi, em São Paulo, não realizou o pagamento do aluguel referente à competência de maio de 2024 e, consequentemente, continua inadimplente ao não efetuar o pagamento de junho. 

Em outras palavras, a empresa não paga ao Fundo há dois meses consecutivos. 

Como resultado, espera-se um impacto negativo de aproximadamente R$ 0,05/cota na distribuição, caso essa inadimplência não seja resolvida prontamente.

No dia 1º de julho, o FII VGRI11 da Valora, cuja empresa representa 5,8% das suas receitas totais, e o Rio Bravo comunicaram ao mercado sobre a inadimplência dos aluguéis em São Paulo.

Fundos imobiliários tomam medidas contra atraso de aluguel da WeWork 

O FII da Rio Bravo (RCRB11), a WeWork, que representa 9,5% da receita contratada do fundo, atrasou o pagamento do aluguel referente aos meses de maio, junho e julho, sendo que no mês de junho, ocasionou um impacto mensal negativo na distribuição para os cotistas de R$ 0,11/cota.

Assim, devido aos atrasos nos pagamentos e à falta de previsibilidade quanto ao recebimento dos valores devidos, a gestão do Fundo decidiu reduzir a distribuição no mês de agosto para R$ 0,91/cota (versus R$ 0,99/cota no mês de julho).

Junto a isso, o RCRB decidiu entrar com uma ação judicial contra a WeWork, conforme comunicado divulgado pelo Fundo no dia 21 de agosto de 2024. A decisão veio após uma tentativa de acordo intermediada pelo assessor jurídico da empresa, que visava resolver a inadimplência dos escritórios.

Assim, foi realizada uma reunião com o representante da WeWork para negociar uma proposta apresentada pela empresa. No entanto, a proposta foi rejeitada por ser considerada insatisfatória em relação à qualidade do imóvel. A proposta incluía:

  • a divisão do contrato de locação único do imóvel em contratos separados para cada bloco;
  • redução significativa dos valores de locação;
  • rescisão parcial de um dos blocos sem pagamento de penalidades ou compensações;
  • alteração da modalidade do contrato de locação de tradicional para revenue share para um dos blocos.

Sendo assim, diante do (i) término do prazo de cura de 60 dias após a primeira notificação, (ii) não pagamento dos valores devidos e (iii) falha na negociação extrajudicial, foram ajuizadas duas ações judiciais: (1) uma ação de execução de Título Extrajudicial, com o objetivo de cobrar integralmente os aluguéis em atraso, incluindo multa e juros; e (2) uma ação de despejo por falta de pagamento, com pedido liminar para desocupação do imóvel.

Posto isso, no dia 17 de setembro de 2024, o RCRB anunciou que com a intimidação da Ação de Despejo contra a WeWork, e, no dia 9 de setembro de 2024, conseguiu uma liminar favorável.

A liminar estabelece que a WeWork tem 15 dias, a partir da notificação recebida em 9 de setembro de 2024, para tomar uma das seguintes ações:

  • pagar integralmente os aluguéis atrasados, incluindo encargos e multas, ou
  • desocupar o imóvel.

Se a WeWork não fizer o pagamento completo no prazo estabelecido, ela deverá desocupar o imóvel até o dia 24 de setembro de 2024, data em que se encerra o prazo concedido pela justiça para a desocupação forçada.

Outro Fundo imobiliário que tomou medidas cabidas contra a empresa foi o VINCI REAL ESTATE (VINO11) por meio de um comunicado, no dia 29 de agosto de 2024, informou uma ação de despejo contra a WeWork, locatária do OF 585, localizado em São Paulo–SP, por inadimplência no pagamento dos aluguéis referentes a junho, julho e agosto de 2024. O imóvel representa aproximadamente 5% das receitas do fundo e 3,6 mil m², equivalentes a 4% da ABL.

A ação busca a rescisão do contrato e a cobrança dos aluguéis em atraso. Vale destacar que, no início de agosto de 2024, houve uma reunião com os representantes da WeWork para tentar uma solução amigável. 

A empresa propôs a devolução do imóvel e o encerramento do contrato em 45 dias, desde que o fundo renunciasse às penalidades pela entrega antecipada. No entanto, a gestão rejeitou a proposta e optou por acionar o Poder Judiciário para garantir o cumprimento das obrigações contratuais.

RCRB11 eleva dividendos após acordo com a WeWork

Ao que parece, toda a questão da empresa com o RCRB11 está sendo solucionada. O Fundo informou que firmou um acordo comercial com a WeWork.

Os principais termos do acordo incluem: (i) pagamento integral dos aluguéis em atraso; (ii) desocupação do bloco C, com o pagamento de multa parcelada em três vezes; e (iii) manutenção da locatária nos blocos A e B, com um desconto pontual por 12 meses. As receitas extraordinárias, resultantes de atrasos, multas e devolução de investimentos, vão gerar um impacto positivo de R$ 0,49 por cota. 

No entanto, a receita recorrente sofrerá uma redução de R$ 0,01 por cota devido às negociações nos blocos A e B, além de uma redução de R$ 0,06 por cota em razão da saída do bloco C. Como consequência, a vacância física do RCRB aumentará para 7,9% (de 1,3%).

Lembrando que o acordo é referente ao ativo Girassol 555, em SP, onde o Fundo possui uma participação de 35%.

Medidas da WeWork para resolver a crise financeira 

De acordo com informações apuradas pelo jornal Estadão, a WeWork contratou uma assessoria de advogados para tratar da parte jurídica e uma consultoria para atuar na parte financeira.

Ainda assim, a empresa considera a possibilidade de solicitar a recuperação judicial. Segundo fontes, os credores estão cientes das iniciativas tomadas pela empresa.