Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) se destacam entre investidores individuais e fundos imobiliários por serem títulos de renda fixa de crédito privado emitidos por uma securitizadora. Neste caso, o título é lastreado em imóveis.

Ao investir em CRIs, o investidor tem o direito creditório de receber o valor investido acrescido de um rendimento extra em um determinado período.

No entanto, surge uma incerteza quando essa remuneração é interrompida antes do previsto.

Os detentores de CRIs que estão lastreados ao contrato de locação do Edifício Lubrax, onde está localizada a sede da Vibra Energia (VBBR3) no Rio de Janeiro, enfrentam um impasse após a notificação da empresa de que cessaria os pagamentos de aluguel do imóvel a partir de maio deste ano.

Vibra compra seu edifício-sede no Rio

O imóvel, o Edifício Lubrax, onde fica a sede da Vibra, estava em um processo de execução e foi arrematado pela própria empresa. O edifício foi avaliado em cerca de R$ 212 milhões por um laudo pericial recente. A companhia vai pagar R$ 127.127.389,70.

O pregão foi conduzido pela Rymer Leilões e o lance mínimo era exatamente os R$ 127,1 milhões pelo qual o edifício foi arrematado.

O impasse para investidores de CRI

A Vibra Energia alega que, como o edifício foi arrematado, o contrato de aluguel com a securitizadora que emitiu o CRI lastreado no imóvel se torna inválido. Dessa forma, optou por não mais pagar o aluguel diretamente ao CRI, uma vez que o imóvel passou a ser seu.

O que dizem os fundos imobiliários?

Além dos investidores que compraram esses recebíveis, três fundos imobiliários tem exposição ao imóvel: o Banestes Recebíveis Imobiliários (BCRI11), o Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11) e o Fator Verità (VRTA11).

Nessa altura, fica claro a importância de diversificar o portfólio em um FII de "papel" como uma forma de reduzir o risco.

No caso do VRTA11, o impacto do caso Vibra seria ínfimo. O CRI da BR Distribuidora I representa apenas o equivalente a 0,09% do PL do Fundo.

Assim como os Fundos BCRI11 (0,57% do PL) e IRDM11 (0,07% do PL), que também não apresentam grandes exposições. 

Qual a garantia de um CRI?

O FGC cobre depósitos e outros instrumentos financeiros emitidos por instituições financeiras, mas não cobre títulos como CRIs, que são emitidos por securitizadoras e possuem garantia dos próprios créditos imobiliários que os lastreiam.

O risco de calote, no caso do CRI, não é a quebra da securitizadora que emitiu o papel, mas o dos devedores dos financiamentos imobiliários não honrarem suas dívidas.

No início deste mês, os credores se reuniram para deliberar sobre os próximos passos para enfrentar a inadimplência dos títulos, incluindo a possibilidade de decretar o vencimento antecipado dos títulos e executar as garantias — que não incluem a alienação fiduciária do prédio, mas sim uma fiança ligada a sócios da antiga proprietária do prédio e um seguro.

Vale a pena investir em CRIs neste momento?

Um grande atrativo para os investidores é o fato desses recebíveis serem isentos de imposto de renda. Contudo, diante do cenário econômico atual, sugerimos cautela com os CRIs.

O CRI tem risco e, portanto, requer uma remuneração adequada pelo risco envolvido. Após o fechamento da curva de spread de crédito no segundo semestre de 2023, são poucas as oportunidades que estão valendo a pena abrir mão do Tesouro Direto, que está oferecendo em torno de IPCA+6,30%, com segurança federal e liquidez diária. 

Atualmente, diversas oportunidades com remunerações elevadas estão atreladas a riscos relevantes nas demonstrações financeiras das empresas devedoras, sendo crucial uma análise de crédito para avaliar se realmente é uma oportunidade ou uma cilada para os investidores, devido ao alto grau de risco envolvido. 

Renda passiva saindo do zero

Entender como avaliar e gerenciar esses riscos é fundamental para alcançar o sucesso financeiro a longo prazo.

No Nord Renda Crescimento, ensinamos pessoas comuns como investir para construir um patrimônio seguro e rentável.

O combo oferece as séries Nord Ações e Nord Dividendos para você buscar fontes de renda passiva saindo do zero.

E, como brinde, liberamos o seu acesso ao Nord Fundos Imobiliários.

Para ter acesso às três séries da Nord, clique no botão abaixo:

ACESSAR O NORD RENDA CRESCIMENTO E RESGATAR MEU BRINDE

Conte com a nossa ajuda.