BTLG11: potencial compra de três imóveis em São Paulo
O FII assinou contrato de compromisso para a compra de três imóveis já prontos e locados; veja os detalhes.
O BTG Pactual Logística (BTLG11) anunciou, na última sexta-feira (24/11), a assinatura de um compromisso de compra de um portfólio composto por três imóveis pelo valor total de R$ 760 milhões.
Caso a operação seja confirmada, o montante será pago da seguinte forma:
(i) Primeira parcela: de R$ 440 milhões na data de fechamento do acordo; e
(ii) Segunda parcela: no valor de R$ 320 milhões a serem pagos 18 meses após o primeiro pagamento, sendo esse valor corrigido pelo IPCA acumulado do período.
Tendo em vista as regras de confidencialidade do acordo, que ainda está sujeito à superação de algumas condições precedentes, não foram divulgados maiores detalhes sobre os ativos a serem adquiridos.
Por ora, apenas foi adiantado que se tratam de imóveis de elevado padrão construtivo localizados no estado de São Paulo e que possuem, em conjunto, uma área total de 307 mil m².
Ainda de acordo com o fato relevante, 70% do portfólio (233 mil m²) está localizado a uma distância de até 30 km da capital paulista, estando completamente locado. Já os 74 mil m² restantes, são destinados ao desenvolvimento de um imóvel com projeto já aprovado.
Quanto os novos imóveis renderão ao BTLG11?
Dado que se trata de uma aquisição parcelada, na qual o BTLG receberá o montante total das receitas a partir da data de fechamento do acordo, espera-se que a transação resulte em um yield de aproximadamente 15% até a quitação da última parcela. Com isso, é estimado um incremento de R$ 0,19/cota na receita do Fundo.
Adicionalmente, estima-se que a operação proporcione um cap rate de 9,2% após a sua quitação total, considerando o valor da receita de aluguel vigente sobre o preço pago pelos imóveis performados.
Aguardaremos a divulgação dos detalhes da operação, como os aspectos qualitativos dos imóveis a serem adquiridos, bem como do projeto de desenvolvimento, para trazer uma análise definitiva aos assinantes. No entanto, as nossas primeiras impressões sobre a aquisição são muito positivas.
Primeiro pelo fato do Fundo expandir a sua presença no principal hub logístico do país (raio de 30 km de São Paulo) a um patamar bastante competitivo para a região (cerca de R$ 3.000/m² para os imóveis performados) levando em consideração os preços transacionados atualmente e o custo de reposição.
Em segundo lugar, pelo seu potencial de geração de valor aos cotistas, visto que a rentabilidade estimada para a operação não apenas se mostra excelente para os imóveis da região, mas também supera o cap rate atual do portfólio do Fundo, situado atualmente em 8,4% ao ano.
Dividendos BTLG11
Como consequência do bom trabalho desempenhado até o momento, temos visto um aumento consistente de sua distribuição de proventos nos últimos anos.
