BTLG11 adquire galpão AAA em Cajamar por R$165 milhões
BTLG11 passa a ter direito ao recebimento integral das receitas do imóvel, que representa R$ 0,03/cota.
O BTG Logística (BTLG11) anunciou ao mercado que assinou uma escritura de venda e compra para a aquisição de um galpão logístico com área total de 51,10 mil/m², localizado no município de Cajamar, a 30 km da cidade de São Paulo.
O valor total da transação é de R$ 165 milhões (R$ 3.228/m²), que será pago da seguinte forma:
(i) Primeira parcela à vista: R$ 114 milhões (69% do total), dos quais o Fundo já pagou R$ 93,4 milhões, restando R$ 20,5 milhões, que serão pagos em até cinco dias após o termo de quitação pela securitizadora;
(ii) Segunda parcela: R$ 24, 5 milhões (15% do total), a ser pago em 12 meses; e
(iii) Terceira parcela: R$ 26,5 milhões (16% do total), a serem pagos em 24 meses. As duas últimas parcelas serão corrigidas pelo IPCA.
Embora o pagamento seja parcelado, o BTLG11 passa a ter direito ao recebimento integral das receitas do imóvel, que representa R$ 0,03/cota.
Além disso, a aquisição do ativo deve gerar um yield-on-cost (YoC) médio de 12% ao ano durante os primeiros 24 meses, devido à estrutura de financiamento chamada "sellers finance". Ou seja, um tipo de pagamento a prazo que prevê o recebimento de 100% das receitas de aluguel desde o pagamento da primeira parcela, aumentando a rentabilidade inicial.
Dividendos do BTLG11
Após o pagamento final, projeta-se um cap rate estabilizado de 10%, superior à rentabilidade atual do portfólio do Fundo. Quanto ao guidance de rendimentos, a faixa de R$ 0,74 a R$ 0,80/cota foi mantida.
Sobre o galpão AAA localizado em Cajamar
O galpão recém-construído está localizado em Cajamar, a aproximadamente 30 km da capital paulista, em uma área estratégica próxima às rodovias dos Bandeirantes, Anhanguera e Edgard Máximo Zambotto, o que facilita o acesso logístico tanto à capital quanto a outras regiões do estado.
O imóvel está atualmente 100% ocupado, enquanto a região apresenta uma taxa de vacância de 10,5%, um nível ainda considerado baixo e favorável ao proprietário. O preço de aluguel na área é de aproximadamente R$ 28,86/m², de acordo com dados da Buildings.
O contrato de locação é do tipo atípico (Sales and Leaseback), com vigência de 10 anos, e o imóvel está locado ao grupo Rojemac, uma empresa reconhecida e consolidada no setor de utilidades domésticas, que atua na fabricação e exportação de produtos de marcas renomadas como Wolff e Lyor.
Portfólio do BTLG11 após a aquisição
Com a nova aquisição, o BTLG11 passará a deter um portfólio composto por 36 imóveis, com uma ABL total de 1,3 milhão de m². A vacância financeira segue nula e a física terá uma redução marginal de 2,9% para 2,8%, ainda abaixo da média do mercado.
A exposição da receita contratada ao estado de São Paulo aumentará de 89% para 90%, resultando em uma exposição de 72% da receita do Fundo a imóveis localizados a até 60 km da capital paulista.
Além disso, a necessidade de desembolso de R$ 51 milhões, corrigidos pelo IPCA e programados para 12 e 24 meses após o fechamento do acordo, não me preocupa. O Fundo ainda terá aproximadamente R$ 600 milhões em caixa após a aquisição, sem contar eventuais vendas de imóveis.
Por fim, temos mais uma excelente aquisição feita pelo BTLG11, reforçando sua presença em um imóvel de elevado padrão construtivo localizado no principal hub logístico do país.
Apesar do valor um pouco mais elevado (R$ 3.228/m²) em comparação à outra aquisição já feita pelo Fundo no município de Cajamar (R$ 3.000/m²) — que envolveu um portfólio de três galpões (A+), mas com um contrato de locação de apenas 4 anos —, nesta nova compra, o contrato de locação é atípico, com vigência de 10 anos, o que justifica o valor mais alto pela maior segurança oferecida.
Além disso, a aquisição gera valor aos cotistas, pois, mesmo após o término do benefício do pagamento parcelado, proporcionará um cap rate estabilizado de 10% — muito superior ao do portfólio atual e alinhado ao pipeline da 13ª emissão de cotas.
