A lei que estende a desoneração da folha de empresas até o fim do ano foi aprovada no Senado em agosto e, pela Câmara, na semana passada. Entre as medidas para compensar a perda de arrecadação, está a possibilidade (e não obrigação) de as pessoas físicas e empresas atualizarem o valor dos imóveis e realizarem o pagamento do Imposto de Renda sobre ganhos de capital. 

A mudança, que consta na Lei 14.973/24, ainda depende de regulamentação, por meio de ato da Receita Federal.

A nova regra também pode aumentar a arrecadação do governo em 2024, contribuindo para o objetivo de zerar o déficit fiscal.

Base de cálculo atual

Atualmente, as alíquotas variam de 15% a 22,5% para as pessoas físicas, dependendo do valor do imóvel. Veja abaixo:

  • 15% para imóveis de até R$ 5 milhões;
  • 17,5% para imóveis acima de R$ 5 milhões, e de até R$ 10 milhões;
  • 20% para imóveis acima de R$ 10 milhões, até R$ 30 milhões;
  • 22,5% para imóveis com valor acima de R$ 30 milhões.

Como vai funcionar a possibilidade de atualização do valor do imóvel?

De acordo com as regras estabelecidas na lei sancionada, os proprietários pessoa física poderão atualizar o valor dos imóveis pelo preço de mercado, pagando uma alíquota reduzida de 4% sobre a diferença entre o valor atual e o valor originalmente declarado.

No caso das empresas, haverá uma cobrança de 6% de Imposto de Renda e 4% de CSLL sobre a diferença do valor atual e da compra do imóvel.

Passos para a atualização:

  • Opção de atualização: o contribuinte decide atualizar o valor do imóvel, o que permite uma nova base de cálculo para o Imposto de Renda.
  • Pagamento de 4%: o contribuinte paga uma alíquota de 4% sobre a diferença entre o valor original de aquisição e o valor atualizado de mercado.
  • Venda do Imóvel: após essa atualização, o cálculo do ganho de capital será feito com base no valor atualizado, e não no valor original, o que pode resultar em um imposto menor na hora da venda.

Exemplo prático:

Se uma pessoa comprou um imóvel por R$ 200 mil há 20 anos e agora o imóvel vale R$ 1 milhão, a diferença de R$ 800 mil seria o ganho de capital. No regime anterior, esse valor seria tributado com alíquotas entre 15% e 22,5%. Com a nova possibilidade de atualização, o proprietário pode atualizar o valor do imóvel para o valor de mercado (R$ 1 milhão), pagando 4% sobre os R$ 800 mil (R$ 32 mil), o que evitaria uma tributação maior sobre o ganho de capital no momento da venda.

Qual o benefício fiscal?

Essa medida visa oferecer um benefício ao contribuinte que, ao pagar uma alíquota reduzida antecipadamente, pode reduzir significativamente a tributação sobre o ganho de capital no futuro. Ao mesmo tempo, o governo arrecada de forma imediata com o pagamento de 4% sobre a atualização do valor, contribuindo para as metas fiscais de 2024.

Imposto de ganho de capital

O imposto de 15% a 22,5% sobre o ganho de capital é cobrado na venda do imóvel. A atualização do valor permite que o proprietário reduza esse ganho ao registrar o imóvel por um valor atualizado.

Qual o prazo para adesão?

O prazo para adesão à atualização do valor do imóvel ainda não foi definido de forma oficial, pois a Lei 14.973/24, que prevê essa possibilidade, ainda depende de regulamentação por meio de ato da Receita Federal. Essa regulamentação estabelecerá os prazos exatos para que pessoas físicas e empresas possam optar por atualizar o valor de seus imóveis e pagar a alíquota reduzida de 4%.

É esperado que, após a publicação dessa regulamentação, os prazos para adesão sejam divulgados, permitindo que os contribuintes decidam se desejam aproveitar essa oportunidade de reduzir a carga tributária sobre o ganho de capital. A recomendação é que os interessados fiquem atentos aos comunicados oficiais da Receita Federal e ao portal do e-CAC, onde essas informações serão disponibilizadas assim que regulamentadas.

Assim que o prazo for estabelecido, será importante que os proprietários de imóveis avaliem suas situações e considerem a adesão dentro do período estipulado para garantir os benefícios da atualização do valor do imóvel.

Restrições subsequentes a atualização do valor do imóvel

A nova regra estabelece regras para quem optar por atualizar o valor do imóvel e, posteriormente, decidir vendê-lo. Essas regras determinam o quanto do imposto pago na atualização pode ser aproveitado na dedução do imposto sobre o ganho de capital no momento da venda, com base no prazo entre a atualização e a alienação do imóvel.

Venda até 36 meses após a atualização

Se o imóvel for vendido dentro de 36 meses (três anos) após a atualização, o contribuinte não poderá deduzir nada do imposto já pago. Além disso, terá que pagar a alíquota normal do Imposto de Renda sobre o ganho de capital, como se a atualização nunca tivesse sido feita.

Venda entre três e 15 anos após a atualização

Para vendas realizadas entre três e 15 anos (180 meses), o contribuinte poderá deduzir uma parte do imposto pago na atualização de 2024. A dedução é progressiva, com percentuais que aumentam conforme o tempo de posse do imóvel após a atualização. Veja como funciona:

  • 0% de dedução se a venda ocorrer até 36 meses da atualização;
  • 8% de dedução se a venda ocorrer entre 36 e 48 meses;
  • 16% entre 48 e 60 meses;
  • 24% entre 60 e 72 meses;
  • 32% entre 72 e 84 meses;
  • 40% entre 84 e 96 meses;
  • 48% entre 96 e 108 meses;
  • 56% entre 108 e 120 meses;
  • 62% entre 120 e 132 meses;
  • 70% entre 132 e 144 meses;
  • 78% entre 144 e 156 meses;
  • 86% entre 156 e 168 meses;
  • 94% entre 168 e 180 meses;
  • 100% após 180 meses (15 anos).

Essas regras criam um incentivo para que os proprietários mantenham o imóvel por mais tempo após a atualização, permitindo que aproveitem parte ou todo o valor pago antecipadamente no momento da venda. Se o imóvel for mantido por mais de 15 anos, o contribuinte poderá deduzir integralmente o valor pago na atualização de 2024.

Quando vale a pena atualizar o valor do imóvel?

Atualizar o valor do imóvel para fins de Imposto de Renda pode ser uma estratégia vantajosa em algumas situações específicas, mas não é recomendada para todos os proprietários. Aqui estão os cenários em que pode valer a pena optar pela atualização:

1. Imóveis comprados há muito tempo e com alta valorização

Se você adquiriu um imóvel há vários anos ou décadas por um valor muito inferior ao preço atual de mercado, a atualização pode ser vantajosa. Ao atualizar o valor do imóvel, você paga 4% sobre a diferença entre o valor original e o valor atualizado, reduzindo o impacto do imposto sobre o ganho de capital no futuro, caso decida vender o imóvel. Isso evita o pagamento de alíquotas entre 15% e 22,5% sobre um ganho de capital elevado.

2. Proprietários que pretendem manter o imóvel por mais tempo

Se você planeja manter o imóvel por mais de três anos, a atualização pode ser interessante, pois você poderá usufruir da dedução progressiva do imposto pago na atualização. Quanto mais tempo o imóvel for mantido após a atualização, maior será o benefício tributário no momento da venda. Após 15 anos, será possível aproveitar 100% do valor pago na atualização para deduzir no ganho de capital.

3. Venda futura planejada, mas sem urgência

Para proprietários que planejam vender o imóvel no futuro, mas não têm pressa, a atualização pode ser uma forma de garantir uma base de cálculo mais justa para o ganho de capital. Isso pode evitar um impacto fiscal significativo no momento da venda, especialmente para imóveis que passaram por grande valorização.

Quando não vale a pena atualizar o valor do imóvel?

  • Venda de curto prazo: Se você pretende vender o imóvel dentro de três anos, a atualização pode não ser vantajosa, pois você não poderá aproveitar o benefício do imposto pago e terá que pagar a alíquota normal sobre o ganho de capital.
  • Imóveis com pouca valorização: Para imóveis cujo valor de mercado atual não se distanciou tanto do valor de aquisição, a atualização pode gerar um custo desnecessário, já que o ganho de capital não será tão significativo.

A atualização do valor do imóvel vale a pena principalmente para aqueles que possuem imóveis muito valorizados e não têm pressa em vendê-los. Se você planeja vender o imóvel a curto prazo, pode não ser vantajoso, pois perderá o benefício do imposto pago na atualização. É sempre recomendável fazer cálculos detalhados e, se possível, buscar orientação de um especialista antes de tomar uma decisão.

É preciso atualizar o valor do imóvel no imposto de renda?

Não, a atualização do valor do imóvel no Imposto de Renda não é obrigatória. Trata-se de uma opção oferecida pela nova lei, que permite ao proprietário atualizar o valor de mercado do imóvel e pagar uma alíquota de 4% sobre essa diferença, visando reduzir a tributação sobre o ganho de capital em uma futura venda. O contribuinte pode optar por fazer ou não essa atualização, conforme sua estratégia e situação financeira.

Como atualizar o valor de um imóvel adquirido?

Para atualizar o valor de um imóvel adquirido, siga os passos abaixo:

  • Aguarde a regulamentação da Receita Federal: A atualização do valor do imóvel, conforme prevista pela Lei 14.973/24, ainda depende de regulamentação oficial. Quando essa regulamentação for publicada, ela fornecerá detalhes específicos sobre o processo.
  • Acesse o sistema da Receita Federal: Quando disponível, o processo de atualização provavelmente será feito por meio do portal e-CAC da Receita Federal. A atualização deverá ser feita diretamente no sistema, de forma digital.
  • Informe o novo valor de mercado: O contribuinte deverá declarar o valor atualizado do imóvel, baseado no preço de mercado atual. Esse valor pode ser obtido por meio de uma avaliação de mercado ou laudo de avaliação emitido por profissionais do setor imobiliário.
  • Pague a alíquota de 4%: Após informar o novo valor, será necessário pagar a alíquota de 4% sobre a diferença entre o valor original de aquisição e o valor atualizado.
  • Atualize o valor na Declaração de Imposto de Renda: O valor atualizado deverá ser incluído na sua próxima Declaração de Imposto de Renda. Esse novo valor será a base de cálculo para o futuro pagamento do imposto sobre ganho de capital, caso o imóvel seja vendido.

Lembre-se de acompanhar as informações oficiais da Receita Federal para saber quando o processo estará disponível e se há documentos adicionais que devem ser fornecidos.

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