ALZR11 fecha compra de dois imóveis; veja se há impacto nos dividendos do fundo imobiliário
Os imóveis estão locados para o CDB Diagnóstico, que pertence ao Aliança Saúde (AALR3).
O Alianza Trust (ALZR11) anunciou a aquisição de dois imóveis localizados no centro de São Paulo, ambos atualmente 100% locados para o CDB Diagnóstico, pertencente ao Aliança Saúde (AALR3), um relevante grupo de medicina diagnóstica fundado em 2011.
O primeiro imóvel está situado no bairro da Vila Mariana, próximo à Rua Vergueiro, uma continuação da Avenida Paulista, e está também perto da Avenida 23 de Maio.
Conhecido como “CDB Ana Rosa”, com aproximadamente 1.590 m², distribuída em cinco pavimentos com uma área construída de 621 m².
O segundo imóvel está localizado no bairro do Morumbi, situado especificamente perto da Avenida Giovanni Gronchi, bem como das Avenidas Morumbi e Francisco Morato, e próximo de outras unidades hospitalares importantes, como o Albert Einstein e a Rede D’Or.
O “CDB Morumbi”, possui uma área de 5.570 m², distribuída em oito pavimentos, em uma área construída de 3.000 m².
Detalhes da transação
O Fundo está adquirindo os dois ativos do Tjk Renda Imobiliária (TJKB11) pelo valor total de R$ 60 milhões (R$ 8,4 mil/m²), com o pagamento a ser realizado da seguinte forma:
R$ 15 milhões, a título de sinal, a serem pagos após a conclusão das diligências. O restante será dividido em uma primeira parcela de R$ 45 milhões, a ser paga em três parcelas semestrais fixas de R$ 15 milhões cada, sem correção.
Por conta do formato de aquisição (sellers finance), o cap rate estimado para o primeiro ano é de 19,9%. No entanto, após o término do período de parcelamento, o cap rate efetivo da operação, considerando o valor integral da compra, reduz-se para 8,4%.
Além disso, há a possibilidade de um pagamento adicional (earn-out) de até R$ 2,37 milhões por parte do Fundo, condicionado ao cumprimento de certas condições pela locatária e vendedora. Devido a esta possibilidade, a rentabilidade de compra não é inviabilizada, mas pode ser reduzida.
Ainda segundo o comunicado, está prevista a realização de reformas em ambos os imóveis, com um custo estimado de R$ 7 milhões, a ser arcado pelo Fundo. Contudo, essas reformas resultarão em um aumento no aluguel, com um cap rate estipulado de 9% ao ano sobre o valor efetivamente custeado para as reformas.
Qual o impacto nos dividendos do fundo imobiliário ALZR11?
Quanto ao impacto em sua distribuição, a expectativa é de um incremento nas receitas imobiliárias na ordem de R$ 0,04/cota.
Contrato de locação para o CDB Diagnóstico
Os contratos de locação possuem um prazo de 10 anos (atípico), com um aluguel mensal de R$ 432 mil, sendo que a partir do pagamento do sinal, o Fundo passará a fazer jus a 100% dos aluguéis. Vale destacar que o aluguel é ajustado pelo IPCA e é garantido por seguro Fiança de dois anos.
O que pensamos sobre a aquisição do ALZR11
Os imóveis estão situados em uma das principais avenidas de São Paulo, em áreas densamente povoadas que geram um grande fluxo de pessoas.
Embora as aquisições sejam destinadas ao segmento hospitalar, sua especialização é na área de medicina diagnóstica, de modo que a sua configuração favorece um perfil de imóvel que chamamos de “segundo uso”. Ou seja, caso o atual inquilino eventualmente decida desocupar o imóvel, o ativo pode ser adaptado para outras finalidades, devido à sua configuração flexível.
Essa característica diferencia de outras aquisições voltadas especificamente para o segmento hospitalar.
Por fim, a inserção dos novos imóveis contribuem para um maior nível de diversificação ao ALZR, tanto no setor de atuação do locatário, setor de saúde, e em classe de ativo (Renda Urbana).
Além disso, os contratos de locação são atípicos de longo prazo, locados para inquilinos com baixo risco de crédito, alinhados com o perfil do Fundo.
